中国“保交楼”项目交付率仅34% 如何救烂尾楼?(图)
【看中国2023年7月24日讯】2018年博鳌论坛上,绿城管理的总经理李军公开炮轰地产商:这两年房子的质量最差,我一直劝同事不要买房。
就像皇帝的新装,总要有人指出来。但可能像他这么悲观的人也不会想到,前面还有一个更大的坑在等着房地产。而他们自己,会成为那个收拾烂摊子的人。
一
2013年的小年夜,李军是在温州瑞安的一个派出所里度过的。
那是他第一次独立负责项目。瑞安是李军的家乡,集团派他回来,本来有衣锦还乡的味道。但快过年了,却被农民工围着讨薪,为了证明清白,只能报警把自己“抓”了起来。警方很快查清,项目公司已经按时支付工程款,是总承包公司没有将其发给工人。从派出所出来后,李军十分沮丧,第一次主导项目,就踩坑了。
正处在人生低谷的他可能不会想到,未来会掌舵绿城管理这样异类的公司,并且参与一项艰巨的工程:收拾房地产的烂摊子。
2021年6月,就在恒大正式爆雷的一个月前,他们在江阴的一个项目里,小股东中粮信托感觉到危险的逼近。中粮信托启动了应急方案,派人入驻做尽调。之后用最快时间,在当地政府的支持下增持股权比例,成为项目的大股东。虽然控股了项目,但留给中粮信托的,其实是个烂摊子。一期的700多套房,已经卖掉将近500套。钱早就被挪走,银行也早已断贷,农民工工资也发不起。
刚当上大股东的中粮信托没有盖房经验,他们想到了代建。绿城管理收到了邀请来帮助项目“纾困”,调研之后,接下了任务。但没想到的是,他们遭到了原项目团队的疯狂抵制,比如项目文件被藏了起来,最后急眼了,原团队甚至半夜用胶水堵了办公室的锁眼。
绿城管理只能用行动来征服对方。他们做的第一件事,就是一家家拜访被欠款的单位,参建单位、广告公司、材料商,一家一家沟通,最终与60多家供应商签署了谅解备忘录。
拿着这份备忘录,他们转头去寻求政府的支持,并最终争取了近2个亿拨款,解决了农民工工资。最大的死结打开,银行方面的开发贷也就能顺利推进了。银行给了项目3个亿额度,绿城管理拿到第一笔贷款,转头就付了工程款和材料款。
人心安定,开发就此完全正常化。2022年10月,项目已恢复销售。之前的团队对此心服口服,绿城管理留下了很多原先的工作人员,因为他们比别人更清楚项目的坑在哪里。
盘活一个项目,不亚于复杂的外交布局。笔者的好友包叔说:“这不是盖房子,这是人情世故。”
一切都是值得的。最重要的是,这个世界上从此少了500多个伤心的家庭。买的时候是恒大,交的房是绿城,业主们甚至因祸得福。
二
前几天在小红书上看到一个成都女孩的故事,在收房遥遥无期后,她选择住进烂尾楼。家里只通了水,没有天然气,也没有电,她接了工地的临时电,不能开大功率电器,大热天也不能开空调。但她还是把家里装修得很温馨,还放上一束花:好在我总算是有家了。
昆明和郑州,有不少人住进了没水没电没窗户的烂尾楼里。烂尾楼对普通人的打击,实在是太大了。但有个数字很残酷,截止到今年5月,全国共有1114个“保交楼”项目,交付率仅为34%,刚刚超过三分之一。要知道,这些项目已经汇聚了地方政府所有的最优资源,但想救人,必须得有过人的能力。
前段时间有个新闻,两位中国登山者在冲击珠峰的路上发现了一位昏迷的同胞,他们放弃登山,请自己的夏尔巴人把伤者背下山。他们拿命向导,只成了故事的配角。夏尔巴人让我印象特别深刻,在平常人多带瓶水都困难的地方,他们竟然能把人背下来。约翰•霍普金斯大学曾做过研究,夏尔巴人血液中血红蛋白的浓度高、血压低,哪怕在低氧环境中,他们的心肺功能依然强大。
绿城管理现在就在扮演夏尔巴人的角色——把昏迷中的同行,一个个背回去。上市三年以来,他们的净利润依然以每年30%的速度增长。之所以有这样的能力,是因为他们是从最苛刻的市场里长起来的。
李军当年操盘的项目就是在温州房价下跌超30%的大背景下顺利交付的,这个团队至今与委托方和购房者还保持着极好的互动。
绿城管理成立的初衷是做保障房,给失去住所的人盖房子,要习惯把工地打开,接受业主的监督,要去探索他们的居住习惯和风俗,要保证质量,还要控制成本。作为最大的保障房代建企业,他们的规模是2-9名的总和,某种意义上,绿城管理重新定义了保障房。所以,当他们开拓商业代建时,发现自己简直是在降维打击,要求再高的委托方,也不可能比安置保障房的业主更苛刻。
2021年,广州有一个项目的开发商爆雷后,销售陷入停滞,当时已经卖出了1200多套房子。幸运的是,政府冻结了监管账户。出于维护稳定的目的,当地领导建议债权方进行项目重组,只提了一个要求:只有绿城进来,项目才能重新激活。
债权方赶紧把绿城管理找来,他们算了下,工程做到竣工交付,其实只需要8个亿,而监管账户上还有8亿2000万。就这样,项目被重新激活。2023年4月,销售重新启动。绿城不仅代建,还带来了自己的品牌和产品体系,等于给项目做了升级。
烂尾楼的本质,其实是信任危机。当信任成为稀缺品,项目就成为死局,开发商越陷越深、购房人拿不到房子、供应链拿不到工程款、金融机构也被困其中。
绿城管理的最大作用,就是能作为破局者,调和危机,并通过输出品牌和信用,重新激活项目。只有重塑生产线,残次品才有回炉加工的可能。
三
编剧汪海林曾经说过,在所有合作过的投资人当中,最怀念煤老板:因为他们从不干预我们创作。
金主们掏钱,之后的一切交给绿城管理这样的专业代建公司,所谓的“金融机构接管+委托代建”的模式,目前看来是解决烂尾楼的最有效的手段。绿城管理介入后,不仅能让项目起死回生,而且引入绿城品牌,让很多项目比原来还更好卖了。
连续做成了几个纾困项目后,绿城管理成了一些地方政府和金融机构眼中的救命稻草,订单源源不断涌来。领导也看在眼里,过去几个月,李军几次被部委邀请去做“保交楼”的经验分享。
在人生的高光时刻,他们做了一个让人蛮意外的决定:开源。
绿城管理把这些年积累的代建经验标准,完全公开。项目代建全程被拆分成了6大阶段、23个服务动作,他们把每一个动作拆分成不同场景,服务的时间、牵头部门、服务内容,都写得明明白白,甚至细到怎么做存档管理要求,生怕别人看不明白。这套管理标准和操作手册,被命名为:登山模型。朋友包叔说,换个名字可能大家更容易接受:《手把手教你做房地产》。
绿城管理这些年做了1300多个项目,他们踩过的每个坑,解决办法都写在模型里了。
开源的决定一开始遭到了内部的反对。有些老员工感到心疼,觉得凭什么把公司的核心数据免费送给别人。李军就会和他们说特斯拉的事情,2014年6月,马斯克在特斯拉官网上公开宣布将免费公开特斯拉所有专利。特斯拉总部内曾经有一面专利墙,马斯克将它们全部摘下来了。
不管大家愿不愿意承认,现在的新势力以及电动车普及,和那面专利墙的倒下都不无关系。对于绿城管理来说,靠一己之力,很难把所有残次品都拉回生产线。哪怕他们已经是代建的龙头企业。只有把同行都发动起来,把烂摊子收拾好,才能往前走。
在这个过程中,标准、流程和模式就能建立起来。眼下房地产的困境,不是技术的问题,而是整个商业模式出了问题。就像当年鲁迅说的:学医救不了中国人。
想改变房地产,要必须重写底层代码。绿城管理甚至把登山模型做成了一个APP,作为饿了么的金牌用户,李军一直希望做一个透明的平台,商家是否出餐、外卖员行至何处,售前、售中、售后全流程清晰可见,还能对商家和骑手进行评价。
登山模型APP中,从团队入驻到撤场,整个流程面向委托方和业主开放,每个节点里谁去做、做什么、结果是什么,可以通过APP看到。
绿城管理是希望登山模型成为ChatGPT那样的颠覆性产品的,人工智能训练大模型需要喂数据,房地产其实也需要喂数据。他们已经把18年来的项目数据喂了进去,踩过的坑、亏过的钱、收到的投诉,都是真实的数据。
因为自己淋过雨,就总想给别人撑把伞。等数据喂到一定量级,就会产生质变。
到那时,房地产的作业方式会被彻底改变。
责任编辑:宇真
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